平成28年に宅地建物取引業法が改正され、施行が1年遅れてスタートする「建物状況調査」について、国土交通省から「Q&A」が公表されました。
分かりやすい部分もあれば、分かりにくい部分もあります。
要点をまとめましたので、中古住宅・中古マンションの購入や売却を検討されている方は参考にして下さい。
「建物状況調査」の目的
宅建業法改正の目的は『宅地建物取引業の業務に従事する者の資質の向上と、消費者利益の保護の一層の徹底を図る』ことです。
これまで中古住宅の売買に関し、不動産取引の専門家である“宅地建物取引士”が係わっていますが、取引士は建築物の専門家ではありません。
法律上定められている“重要事項説明”においても、一定の説明は可能ですが、建物の構造的な安全性とか劣化の進み方や耐久性能など、購入希望者が持っている知識程度のレベルで説明している状況がありました。
また、商談時においては、ほとんど建築知識の無い営業マンが、分かったような顔をして説明している姿もありました。
不動産の取引形態としては極めてお寒い状態でしたが、このような状態の改善の為、一部の建築の専門家である建築士が、売買物件の契約前に物件を調査し、買主に現況を報告する「ホームインスペクション」を行うようになり、全国的にも、建築士が不動産取引に係わろうという動きが出てきました。
この度の宅建業法改正は、このような「ホームインスペクション」の有用性に注目し、法的に制度化しようとしたものです。
誰にどんなメリットがあるのか
メリットがあるのがなんと言っても購入希望者（買主）さんです。
これまでは不動産会社の素人営業マンの話を真に受けて、中古住宅を購入していましたが、この制度を利用すると“第三者の専門家”が調査・診断した結果を、報告書としてもらうことが出来ます。
- これまでに雨漏れがあったのか
- 基礎の耐力に問題は無いか
- 構造部材は安全な状態か
- 購入後に早急に修繕するべきところは
など、物件の現況と将来のリフォームなどの参考になる情報を、専門家が提供してくれます。
「建物状況調査」を依頼するには
中古住宅（マンション含む）を媒介する不動産業者は、売主および購入希望者に「建物状況調査」の制度について説明して、調査を行う建築士をあっせんするかしないかを明らかにする義務があります。
説明を受けた売主又は購入希望者は
- 調査をするかしないか
- 専門家のあっせんを依頼するかしないか
を検討した上で決めます。
調査の義務はありませんので、説明だけ聞いて終わりにしても構いません。
調査をする場合には
- 媒介不動産業者に専門家のあっせんを依頼する
- 専門家を自分で探す
ことになります。
自分で探す場合には、この制度が始まる来年4月までに名簿が公開されます。
その辺の情報は既存住宅状況調査技術者講習制度についてを参照して下さい。
調査をする建築士は特別な資格が必要
調査をする専門家は建築士ですが、法人の建築士事務所に所属している建築士又は、建築士事務所登録をしている個人の建築士で、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）でなければなりません。
以前からホームインスペクションを行っている建築士事務所で、この制度の登録を受けていない事務所もあるかも知れません。
調査を依頼する際には、必ず「既存住宅状況調査技術者」の有資格者かどうかを確認して下さい。
設備の配管や給湯器やエアコン、暖房機などの設備機器の調査は、この「建物状況調査」とは別です。
オプションで対応してくれる場合もあるかもしれませんが、設備機器は別途、専門家に調査を依頼した方が確実だと思います。
調査費用は誰が払うの
調査費用は依頼した人です。
売主さんが依頼するケースもありますし、購入希望者が依頼するケースもあります。
おそらく購入希望者が依頼することがほとんどだと思います。
売主さんから売却を依頼された不動産業者が、売主さんに勧めて調査を依頼し、「既存住宅瑕疵担保保険」に加入した物件は、売主さんが支払います。
まとめ
新しく始まる制度です。
不動産業者も慣れていなかったり、よく分かっていないということもあるかもしれません。
中古住宅を購入して失敗したなどと後悔しないようにする制度です。
有効に使って下さい。
まだ、きちっと分かりやすく説明したHPなど無いかもしれません。
次のサイトを参照して下さい。
